In het licht van het uiteindelijke doel van koolstofneutrale gebouwen, steekt de Vlaamse Overheid een tandje bij: naast de reeds bestaande EPC- en renovatieverplichting in geval van overdracht of verhuur, moet elke eigenaar, opstalhouder of erfpachter van een niet-residentiële eenheid in de toekomst sowieso beschikken over een energieprestatiecertificaat niet-residentiële eenheden (“EPC NR”) en een minimaal energielabel E behalen.

1.1. Verplichting om continu over een geldig EPC NR te beschikken

Bestaande verplichting bij overdracht of verhuur

Sinds 2023 moet een EPC NR beschikbaar zijn bij een notariële overdracht in volle eigendom, een vestiging of overdracht van een opstal- of erfpachtrecht en een verhuur van een grote gebouweenheid met een niet-residentiële hoofdbestemming. Dit zijn o.a. handelszaken, kantoorgebouwen, horecazaken, ziekenhuizen, etc. met een bruikbare vloeroppervlakte van 500 m² of meer.^[1] Industrie-, landbouw- en woongebouwen worden niet beschouwd als niet-residentiële eenheden.

Nieuwe verplichting: continu

Nadat vanaf 1 januari 2024 alle grote niet-residentiële gebouweenheden die kwalificeerden als publieke gebouwen of gebouwen die werden gebruikt door overheidsinstanties continu (zonder dat er sprake is van enige overdracht of verhuring) al over een EPC NR moesten beschikken, geldt dezelfde verplichting vanaf 1 januari 2025 ook voor elke andere grote niet-residentiële gebouweenheid met een bruikbare vloeroppervlakte ≥ 1000 m² en vanaf 1 januari 2026 voor alle grote niet-residentiële eenheden waarvan de bruikbare vloeroppervlakte tussen 500 m² en 1000 m² ligt. Deze verplichting rust op de eigenaar, de opstalhouder of erfpachter van de eenheid.

Sanctie

Het ontbreken van het vereiste EPC NR kan gesanctioneerd worden met een administratieve boete tot EUR 5.000. Bovendien kan het Vlaams Energie en Klimaat Agentschap een nieuwe termijn opleggen waarbinnen het verplichte EPC NR dient te worden bekomen.

Praktisch

Stel dus tijdig een erkende energiedeskundige aan aangezien het opstellen van het vereiste EPC NR enige tijd in beslag neemt. De kostprijs hangt af van de grootte en de complexiteit van het gebouw. Een EPC NR is in principe 5 jaar geldig en zal dus steeds vernieuwd moeten worden.

Heb je nog een geldig EPC bouw, dan ben je gesteld voor de eerste 10 jaar na ingebruikname van het gebouw. Breek je de gehele eenheid af, dan geniet je een uitzondering op deze verplichting mits je de sloop tijdig meldt aan het Vlaams Energie- en Klimaatagentshcap en deze binnen 5 jaar na afgifte van de omgevingsvergunning hebt uitgevoerd.

1.2. Minimaal energielabel tegen 2028 (publieke gebouwen) of 2030

Verplichting voor grote niet-residentiële eenheden

Zodra het verplichte EPC NR is opgesteld, komen sancties in beeld indien niet tijdig wordt gerenoveerd naar minstens een energielabel E. Voor de grote niet-residentiële eenheden die kwalificeren als publieke gebouwen en gebouwen die gebruikt worden door overheden geldt dit minimale energielabel E vanaf 1 januari 2028. De andere grote niet-residentiële gebouweenheden moeten het energielabel E behalen tegen 1 januari 2030. Zelfs zonder overdracht van het gebouw (zie de eerdere bijdrage over de renovatieverplichting bij overdracht), zal je als eigenaar, erfpachter of opstalhouder van een energieverslindende grote niet-residentiële eenheid dus tijdig moeten renoveren om minstens een EPC NR met energielabel E te kunnen voorleggen. Heb je nog een geldig EPC bouw, dan ben je gesteld voor de eerste 10 jaar na ingebruikname van het gebouw, mits uit dit EPC blijkt dat voldaan is aan het energielabel.

Verplichting voor kleine niet-residentiële eenheden

Ook kleine niet-residentiële gebouwen en gebouweenheden (vb. een medische praktijk, een buurtwinkel, een café, etc.) zullen vanaf 1 januari 2030 altijd moeten beschikken over een geldig EPC kleine niet-residentiële eenheden (“EPC kNR”) met een minimaal energielabel E (bij open of halfopen bebouwing) of D (indien de betrokken eenheid gelegen is in een gebouw met meerdere eenheden of bij gesloten bebouwing). Dit minimale label wordt strenger vanaf 2035.

Breek je de gehele eenheid af, dan geniet je zowel voor de grote als kleine niet-residentiële eenheden van een uitzondering op de verplichting tot het behalen van een minimaal energielabel mits je de sloop tijdig meldt aan het VEKA en deze binnen 5 jaar na afgifte van de omgevingsvergunning hebt uitgevoerd.

Sanctie

In het geval niet voldaan is aan deze labelverplichting kan het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap een administratieve boete tot EUR 200.000 opleggen en zal men alsnog over een EPC met het vereiste label moeten beschikken. De sanctie wordt opgelegd aan de eigenaar of aan de opstal- of erfpachthouder van de eenheid.

Praktisch

Zorg ervoor dat u het energielabel van de niet-residentiële eenheid waarvan u eigenaar, opstalhouder of erfpachter kent, zodat u tijdig de nodige energiebesparende maatregelen kan uitvoeren om te voldoen aan deze verplichting en om in dat geval een nieuw EPC kan laten opstellen dat het behalen van dit energielabel bewijst.

Voor verdere informatie rond deze verplichting kan u contact opnemen met het real estate team van KPMG Law

Naast de verplichting voor niet-residentiële gebouweenheden om een minimaal energielabel te halen tegen 2030 geldt eenzelfde verplichting ook voor de residentiële gebouweenheden. De Vlaamse Regering heeft eind 2023 namelijk een besluit goedgekeurd waarbij zij nieuwe versie invoert van het technisch verslag dat wordt gebruikt om de kwaliteit van woningen te onderzoeken. Aan de hand van dit technisch verslag wordt een woning getoetst aan de minimale Vlaamse woonkwaliteitsnormen. Op basis van dit verslag levert de burgemeester vervolgens al dan niet een conformiteitsattest af voor de woning. In bepaalde gemeenten is de aanwezigheid van een conformiteitsattest vereist om een woning te kunnen verhuren.

Met dit nieuwe technisch verslag voegt de Vlaamse Regering een energienorm toe aan de minimale woonkwaliteitsnormen. Vanaf 1 januari 2030 zal een open en een halfopen residentiële bebouwing minimaal over een energielabel E moeten beschikken. Om de 5 jaar wordt het minimaal vereiste energielabel voor dergelijke woningen strenger waarbij vanaf 1 januari 2035 een energielabel D verplicht is en vanaf 1 januari 2040 een energielabel C.

Voor appartementen en gesloten residentiële bebouwing is het minimaal vereiste energielabel strenger in vergelijking met de open en halfopen bebouwing doordat zij een kleiner warmteverliesoppervlakte hebben. Appartementen en gesloten residentiële bebouwingen moeten vanaf 1 januari 2030 al minimaal beschikken over een energielabel D en vanaf 1 januari 2035 over een energielabel C.

Het energielabel van een woning kan u te weten komen aan de hand van het energieprestatiecertificaat. Indirect verplicht deze regelgeving dus in iedere situatie tot opmaak van een energieprestatiecertificaat.

Sanctie

Het niet voldoen van een woning op bovenvermelde data aan het minimale energielabel kwalificeert als een gebrek van categorie II op het technisch verslag. Een gebrek van categorie II houdt in dat de woning een ernstig gebrek vertoont die de levensomstandigheid ernstig beïnvloed maar geen direct gevaar vormt voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoner. Een huurovereenkomst met als voorwerp een woning die niet voldoet aan de minimale woonkwaliteitsnormen, waaronder het minimale energielabel vanaf 2030, kan nietig verklaard worden. Voor een dergelijke woning kan ook geen conformiteitsattest worden afgeleverd en bovendien kan de burgemeester een dergelijke woning ongeschikt verklaren.

Praktisch

Zorg er dus voor dat u tijdig het actuele energielabel van uw woning kent. Zo kan u nog tijdig voor 2030 de nodige energiebesparende maatregelen uitvoeren om te voldoen aan het minimale energielabel.

Naast de EPC- en renovatieverplichting om uiteindelijk koolstofneutrale gebouwen te verkrijgen (zie bijdrage inzake energieprestatiecertificaten en minimaal energielabel), voorziet de Vlaamse Overheid ook heel wat verplichtingen om de uitstoot van het wagenpark te verminderen. Een van deze maatregelen is de verplichting om bij nieuwe en ingrijpend gerenoveerde gebouwen waarvoor de omgevingsvergunning is aangevraagd vanaf 11 maart 2021 een minimaal aantal laadpalen of laadinfrastructuur te voorzien.

Vanaf 1 januari 2025 moeten ook bestaande niet voor bewoning gebruikte gebouwen met meer dan 20 parkeerplaatsen voorzien in minstens 2 oplaadpunten met normaal of hoog vermogen. Voor bestaande woongebouwen geldt er geen verplichting om een minimaal aantal oplaadpunten te voorzien. U als eigenaar, opstalhouder of erfpachter van een bestaand gebouw dat niet voor bewoning wordt gebruikt en dat meer dan 20 parkeerplaatsen telt, moet dus minstens 2 oplaadpunten voor elektrische voertuigen geïnstalleerd hebben tegen 1 januari 2025.

Sanctie

Het Vlaams Energie en Klimaat Agentschap kan een administratieve boete van EUR 2.000 per ontbrekend laadpunt opleggen aan de eigenaar of indien van de toepassing de opstalhouder of erfpachter indien niet voldaan is aan de laadpalenverplichting.

Heeft uw gebouw in het Vlaamse Gewest een EAN-afnamepunt waar in 2021 meer dan 1 gigawattuur elektriciteit per jaar werd afgenomen van het net? Dan moet u tegen uiterlijk 30 juni 2025 over zonnepanelen beschikken. Aanvankelijk volstaat een piekvermogen van minstens 12,5 wattpiek per m² horizontale dakoppervlakte, maar dit wordt geleidelijk verhoogd tot minstens 25 wattpiek per m² horizontale dakoppervlakte tegen 1 januari 2035 of later afhankelijk van het jaar van overschrijding van deze drempel. Als een publieke organisatie de enige eigenaar, erfpachter of opstalhouder is van een gebouw, geldt de bovenstaande verplichting zodra er in 2021 meer dan 250 megawattuur elektriciteit per jaar werd afgenomen van een EAN-afnamepunt.

Overschrijdt u pas na 2021 de afnamedrempel van 1 gigawattuur elektriciteit per jaar, dan schuift de termijn om aan de zonnepanelenverplichting te voldoen op naar 1 januari van het vierde kalenderjaar dat volgt op het kalenderjaar van de overschrijding. Zo zal u bij een eerste overschrijding van de drempel in 2022 een piekvermogen van minstens 12,5 wattpiek per m² horizontale dakoppervlakte in dienst moeten hebben op uiterlijk 1 januari 2026.

De verplichting tot installatie van de zonnepanelen rust op de eigenaar, erfpachter of opstalhouder van het gebouw dat verbonden is aan het betrokken EAN-afnamepunt. Bij het niet voldoen aan deze verplichting kan het Vlaams Klimaat- en Energieagentschap een administratieve geldboete opleggen van EUR 400 per kilowattpiek vermogen dat ontbreekt. Binnen 2 jaar zal het ontbrekende vermogen in dienst moeten genomen zijn om een nieuwe boete te vermijden.